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一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
樓價今年反彈一浪弱於一浪
指數近全年最低位 137收市
業界循例睇好明年已顯審慎
1）樓價按周急跌0.73%
中原城市領先指數CCL最新報137.15點，按周跌0.73%，跌幅為12周以來最大，是11月26日特朗普威脅明年1月上任後將簽署行政命令，加徵中國進口貨物關稅的次周，及12月4日金管局推出樓花住宅物業按揭貸款一次性特別安排當周的市況。
今周為9月首次減息後的第12周，期間CCL七升五跌，較減息前低位135.86點僅升0.95%。早前減息後，CCL最多曾累升2.16%，惟二手交投持續淡靜，樓價上升動力不足，升幅逐步收窄至少於1%。CCL連續8周於138點上下徘徊，短期走勢繼續反覆爭持未變。
另外 ，差估署數據顯示，11月份私樓售價指數報290.9，按月微升0.07%，連升2個月，同時為今年8月後，約3個月以來的高位，但全年11個月樓價累跌6.6%。
各類面積單位中，以面積753至1,075平方呎的C類單位，升幅最高，最新報274.6，按月升0.6%，其次為面積1,722平方呎或以上的E類豪宅，按月升0.3%，至於430呎以下的A類單位，以及431至752平方呎圴B類單位，走勢則按月持平。
租金走勢方面，最新私樓租金指數報193.1，按月回落0.4%，連跌2個月，與樓價背道而馳，由於租賃旺季已過，令租金出現滑坡。
利嘉閣地產指最新數據顯示樓價勢頭好轉 連月回升共漲0.94%，但入市動力 樓價升勢 還看明年首季。2024年11月份私人住宅售價指數報290.9點，較10月的290.7點微升0.07%，為連續2個月上漲。不過，今年首11個月，樓價仍累跌6.55%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更達26.93%。
11月份樓價能維持平穩微升，包括10月下旬有《施政報告》放寬七成樓按刺激，不過在11月初，亦有當時的「超級周」，包括觀望美國大選、議息及人大會議等重大影響樓市的因素，故整體市況處於牛皮橫行狀態。
展望今年餘下的12月份，由於實際反映11月下旬至12月上旬市況，市場端視候任美國總統特朗普言論及未來政策方向，加上之後踏入傳統12月的節慶假期淡月，發展商減慢推盤步伐，二手同告轉靜，在買賣兩閒下，樓價料繼續窄幅橫行，按月料持平至升0.5%以內；即預計第四季樓價料升近0.95%至1.5%左右，而全年樓價最終預計跌約6%至6.5%。
租金指數方面，差估署數字顯示11月份按月持續回軟，惟跌幅有所收窄，主要反映租務進入淡季的情況，月內租金指數再跌0.36%，報193.1點，創下近5個月低位。相信租金在12月將繼續窄幅波動呈持平橫行格局，全年租金指數料升3.82%。
2）明年上半年8000 逾單位入伙 租盤增料加壓租金
踏入租務淡季，租金指數微跌0.31%。綜合市場統計，明年上半年有19個新盤收樓入伙，涉及8,083個單位，租盤供應增多，為租金進一步帶來壓力。
不過，業界認為，高才通效應主導租務市場，相信新供應僅拖慢租金升幅，預期全年住宅租金升幅可達6%。
美聯物業前綫代理統計資料顯示，2025年上半年有19個全新盤相繼收樓入伙，涉及8,083個單位，較今年下半年約7,832伙升3%。若按單位數目計，最大型項目為信置 、嘉華 及中國海外合作的元朗錦上路站柏瓏I及II，合共提供1,520個單位，單位面積介乎339至977平方呎。
土地註冊處資料顯示，項目至今售出約1,372個單位，若按投資者比例約3成計，租盤供應達400個。另外，樓書資料顯示，柏瓏原本於2024年第四季入伙，惟受不可抗力所導致的延誤及或惡劣天氣影響，收樓入伙期押後至明年3月，預期租務供應將大量湧現，幸項目屬於鐵路沿綫項目，相信有一定承接力。
事實上，上半年入伙盤中，共有9個屬於鐵路站沿綫的項目，包括日出康城凱柏峰、何文田站瑜一及朗賢峰，還有黃竹坑站海盈山，9個項目共涉4,808伙，佔總數近6成。
若按單位面積計，來年入伙的項目，有9個項目提供實用面積小於250平方呎的納米單位，例如跑馬地One Jardine’s Lookout，項目共123個單位，最細單位僅147平方呎。項目今年9月推售，短期內全部沽清所有單位，投資者比例達40%以上，相信租盤供應相當龐大。
根據差估署資料顯示，住宅租金於10月份按月終現輕微回落，按月跌0.31%，報194.9點，為8個月來首錄跌幅。而美聯「租金走勢圖」11月份跌約0.4%，連跌2個月，首11個月累升約2.3%，11月私人住宅租金持續回落。
不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，8,083個單位入伙，從數字上看屬於相當龐大，若按過去2年投資者入市比例20%至30%計，租盤市場新供應最多2,400伙。
3) 今年有發展商不惜以蝕本價吸客 一手成交料1.6萬宗創3年新高
今年新盤市場主題是[去庫存］，政府撤辣帶動一手銷情一度在3月份達到逾4000宗高峰，今年全年一手成交量達到近1.6萬宗交投，屬過去3年新高，不過發展商仍然要靠平價賣樓才能夠吸引購買力，部份更要以成本價、蝕本價推售，而新盤貨尾單位更要大幅劈價，最高出現劈價47%。
低二手樓價開盤屬於今年一手市場常態，去年以油塘親海駅「深水炸彈」憾動市場的長實，今年初撤辣後不久再推黃竹坑BLUE COAST，首批單位折實呎價約2.3萬元，發展商形容定價是「蝕少當賺」，並稱項目每呎成本達2.8萬元；年內最矚目的另一大盤屬於新地啟德天璽‧天，首批折實價17,015元至24,042元，項目前身是地價251億的啟德地王，每呎樓面地價已達17,776元，因此首批單位可謂「蝕本賣」，至今估計累售約890伙，套現近110億元。
發展商不惜蝕本價、成本價賣樓，客觀因素是現時市場融資成本高企，發展商有需要一部份單位先行套現，同時隨著政府賣地地價回調，發展商採用貨如輪轉策略，平價賣樓套現再平價買地。
4）何文田棗梨雅道3號蝕讓
何文田棗梨雅道3號2房以蝕讓價1000萬元，創屋苑入伙以來低價，8年輸逾130萬元。
市場人士指出，棗梨雅道3號中層C室，實用面積656平方呎，原則2房間隔，叫價1088萬元，現以1,000萬元，減價88萬元，呎價15,244元。售價屬屋苑入伙以來低價。
原業主於2016年以1137.3萬元購入，持貨8年輸逾130萬元或貶值12%。
資料顯示，屋苑對上一個成交為高層C室，實用面積656平方呎，於去年以1275萬元沽出，換言之，同類單位於短短1年回調22%。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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