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一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
新盤撻訂樓市購買力走弱 一二手成交逐步回落
1) 5月上半月新盤交投約860宗 按月下跌近兩成 發展商施展渾身解數推盤
本月股市升勢強勁，但樓市交投持續回落。據一手銷售資訊網資料及市場資訊，5月上半月新盤市場共錄約860宗成交，較上月同期約1,040宗下跌逾17%，若與撤辣後3月同期相比，跌幅更逾六成。
回顧上半月市況，期內交投最多新盤是鷹君與港鐵合作的何文田站朗賢峯，兩期共售出約249伙，套現約31.6億元。緊隨其後是新鴻基地產與港鐵合作發展的元朗站The YOHO Hub II，上周六開售210伙全數沽清，套現逾19.3億元，項目本周六將推出213伙作次輪銷售。
新地（0016）旗下元朗現樓The YOHO Hub II首輪發售210伙，折實入場價682.9萬元起，據市場消息指，項目首輪項目截收8,700票，超購逾40倍，銷售210伙全數沽清。新地代理總經理陳漢麟表示，項目將於周六(18日)次輪發售213伙，包括3號價單全數單位、1及2號價單未推出單位。陳漢麟續指，次輪銷售單位包括107伙2房、106伙3房，於周四截票。折實售價663.57萬至1462.35萬元，折實呎價13,484至18,843元，折實平均呎價15,646元，據市場初步估算，項目共收到逾9,000票，超額認購逾40倍。
會德豐地產等合作發展的啟德MIAMI QUAY I，上周正式啟動現樓新銷售，開放現樓單位及會所予準買家參觀，並新增最高樓價17.5%回贈優惠促銷，發售65伙，據市場消息指，暫時已有約12伙獲買家認購。項目上周更新多張價單，引入全新300天付款計劃，買家繼續可享最高12%折扣優惠，並獲全新提前成交、額外印花稅及專屬單位傢俱優惠各式現金回贈，最高回贈金額為樓價17.5%。以2座2樓C室作例子，實用面積463方呎，兩房間隔，扣除12%折扣後售價為941.7萬元，呎價20,339元，假設買家提前成交，扣除該單位可獲最高15.5%現金回贈後，實際折實售價僅795.7365萬元，呎價17,187元。
盈信控股持有位於活道1的灣仔現樓新盤ONE WOOD ROAD，剛上載樓書，共提供42伙，面積介乎460至1284方呎，提供2房及3房戶，主打2房戶。該盤屬單幢式設計，樓高26層，面積最細為5至26樓的A及B室，面積460方呎，屬2房戶，其中5樓單位另有90方呎平台；最大面積為2樓及3樓A室複式戶，面積1,284方呎，另連705方呎平台，屬3房3套間隔。該盤提供4伙複式戶，分別為2樓及3樓低層複式戶A及B室，其中B室面積1,278方呎，另有687方呎平台；以及28及29樓高層複式戶A及B室，面積940及950方呎，各連48方呎平台、320及263方呎天台。發展商於2018年以透過強拍途徑以底價4.85億元統一業權，當時每呎樓面地價約1.16萬元。
2) 中原地產十大屋苑周末僅3成交創13周新低 港島區新界區指標屋苑零成交
發展商推新盤搶去市場購買力，二手交投下挫，中原地產十大屋苑周末僅錄3宗成交，按周急瀉62.5%，創13周農曆新年後新低，港島區新界區指標屋苑零成交增至7個。僅得3個九龍屋苑麗港城、黃埔花園及新都城錄得交投。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，元朗新盤首輪銷售即成功沽清210伙，一手交投氣氛熱鬧，惟搶去市場大批購買力，二手交投即時受挫。加上母親節周末，節日氣氛濃厚，睇樓活動進一步減少，影響二手交投放慢，相信短期內一手新盤繼續主導大市，二手成交平平。
3) CCL按周回落0.14% 樓價指數連挫3周共跌0.54%
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原城市領先指數CCL最新報146.09點，按周跌0.14%，是4月27日何文田朗賢峯IIB期首輪沽清當周的市況。受到新盤連環開售影響，二手樓價持續受壓偏軟。CCL連跌3周共0.54%，連續5周企穩146點水平，未有跌穿撤辣前的143.02點低位，但亦尚未突破撤辣後的147.08點高位。撤辣後9周CCL五升四跌，累計升幅收窄至2.15%。相信短期樓價繼續反覆爭持，惟波幅將調低至144點到148點之間。
CCL仍處於逾7年低位未變，在2017年1月底水平徘徊。指數較2021年8月191.34點歷史高位跌23.65%，較2023年4月168.40點高位跌13.25%，而2024年暫時跌0.76%。今周港股造好，恒指重上19,000點水平，5月18日元朗The YOHO Hub II次輪銷售213伙，對本地二手樓價的影響將於6月上旬公佈的CCL才開始反映。
4) 新盤撻訂半新盤蝕讓情況持續
長實(01113)發展的元朗洪水橋#LYOS公布，於5月19日發售14伙分層單位及14伙花園複式戶，並將下調售價，最高減幅可達32%。長江實業集團營業部首席經理郭子威表示，因應市況下調售價，分層單位總折扣後售價僅299.9萬起，花園複式戶總折扣後售價1131萬元起。今批14間減價單位全屬於早前買家撻訂單位，郭子威強調，以公司立場，如最新單位成交價較撻訂前出現差額，將會向未能按照買賣合約完成交易者（撻訂買家）追回差額。
長實旗下去年開售熱銷的油塘親海駅II，去年8月首輪銷售時售出的2A座23樓D單位，實用面積464方呎，兩房間隔，當時以721.7萬元售出，呎價15,554元，昨日已落實終止買賣合約。發展商已隨即更新價單，將單位定價上調2%。
路勁及港鐵合作發展的黃竹坑站晉環，連錄兩宗取消交易個案，共涉樓價逾3,679萬元。其中2A座32樓F單位，實用面積728方呎，原本於2021年5月以2,435.5萬元售出，呎價33,455元。至於2座9樓G單位，實用面積370方呎，原本於2021年5月以1,244.4萬元售出，呎價33,632。成交紀錄冊顯示，上述兩個單位已列明為終止買賣合約。
信和置業(083)旗下馬鞍山「SILVERSANDS」毗鄰港鐵烏溪沙站，有買家入市將近3年，據成交紀錄冊顯示於周二(14日)終止買賣合約，買家選用「顯赫建築期備用按揭付款計劃」，損失已支付的10%訂金，涉約94.6萬元。據成交紀錄冊顯示，「SILVERSANDS」第5B座3樓C室，實用面積433方呎，連93方呎平台，兩房間隔，原於2021年7月以946.03萬元成交，呎價約21,848元
有市場消息表示，何文田皓畋第7座高層A室銀主盤，實用面積1477平方呎、3房連套房間隔、附767方呎平台。上述單位去年淪為銀主盤，銀行早前以5500萬元放售，近日減價870萬元或16%後、以4630萬元易手、呎價31347元。原業主2018年以8800萬元一手購入單位，單位大幅貶值4170萬元或47%。
中原地產沙田市中心分行區域營業董事黎宗文表示，大圍區本月暫錄約10宗買賣；當中大圍薈蕎剛錄本月首宗成交，一房業主持貨約6年，帳面蝕275萬元或約36.4%離場。原開價約630萬元，最終劈價150萬元或約23.8%，至480萬元易手，呎價約12,030元。原業主於2018年以755萬元購入單位，持貨約6年，現轉手帳面虧損約275萬元，物業期內貶值約36.4%。
(5) 惠譽：香港銀行從本地資產質素所受壓力或很快超越來自內房香港房地產行業不利因素正增加
惠譽評級表示，香港銀行正面臨來自本地敞口的資產質素壓力，這種壓力可能很快就會蓋過來自內地商業房地產敞口的風險。美元和港元的高利率正在拖累弱勢借款人的償債能力。若資產質素指標走弱，生存力評級（Viability Ratings）空間較少的銀行將面臨更大的降級風險。
惠譽指，其評級覆蓋的香港銀行去年的信貸成本主要是針對內地商業房地產敞口，盡管該些銀行在過去3年一直在減少該等貸款。鑑於內房信貸風險的下降，惠譽預計今年香港銀行的信貸成本將略低於去年。然而，惠譽指出，香港本地貸款組合的信貸風險遷移可能會限制信貸成本的大幅下降，尤其見到香港房地產行業的不利因素正在增加。
該評級機構指出，信用風險焦點的轉移在一定程度上已於滙豐 （00005） 旗下香港上海滙豐銀行今年首季業績反映。香港上海滙豐銀行今年首季度信貸成本為27個基點，低於前四個季度平均42個基點的水平。然而，香港對總信貸成本的貢獻從同期的31%，升至66%；內房信貸成本僅貢獻20%。惠譽估計，今年第一季度風險加權資產增加1.3%，主要是由於香港貸款組合的信貸風險遷移。
該機構認為，鑑於香港地產價格面臨壓力，抵押品價值重估將成為另一個減值來源，尤其是對於那些較集中於房地產相關貸款或以房地產作為抵押品的貸款的銀行而言。例如，到2023年底，上海商業銀行的減值貸款比率上升1.9個百分點至2.8%，主要原因是某些香港企業借款人因抵押品覆蓋率下降而面臨還款困難。大量減值貸款的核銷和額外撥備，使上海商業銀行的信貸成本從2022年的28個基點，升至去年的178個基點。
資料來源：綜合報章報導
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