教父教您睇新聞
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
延續過去數季的升勢 新盤撻訂個案今季甫開始（四月）不絕於耳
1) 發展商不斷減價促銷新盤 近年入伙新盤半新盤頻錄撻訂蝕讓
「朗賢峯」第IIB期首度出現買家撻訂個案，據成交紀錄冊顯示，最新錄得2伙交易告吹個情況，料合共遭發展商殺訂約169.95萬元。是次涉及單位為6A座9樓A室及27樓B室，實用面積分別為774及760方呎，同屬三房間隔，原於上月27日首輪銷售中各以1,584.8萬元及1,814.3萬元沽出，呎價分別約20,475元及23,872元。買家簽訂臨時買賣合約後，惟於5日後未有簽訂正式買賣合約，令交易未有進展，意味放棄交易，遭發展商殺訂5%，合共涉及金額約169.95萬元。
中原分區營業經理曾向杰表示，該行最新促成一宗何文田天鑄二手交投，單位為7座高層A室，實用面積988方呎，三房套房間隔，另設工人套房，單位向西擁開揚市景，最新以3,100萬元成交，呎價31,377元。原業主於2015年8月以約3,310萬元購入單位，持貨近9年，現沽貨帳面虧蝕210萬元離場，期內樓價下跌6.3%。
市場消息透露，何文田ONE HOMANTIN第2座中層A單位，實用面積698方呎，三房間隔，成交價1,150萬元，呎價16,475元。原業主於2016年9月以1,455.5萬元購入單位，持貨至今約7年半，是次轉售帳面虧損305.5萬元，期內樓價下跌約21%。
中國海外發展(688)啟德現樓新盤「維港1號」單日錄得9宗撻大訂個案，涉及成交金額逾1.01億元，眾買家料遭殺訂約1,015萬元。上述單位均屬兩房間隔，原於2021年7月成交，原成交價由1,020萬至1,211.8萬元，惟全數最新顯示於周三(8日)終止買賣合約，當時皆採建築期付款方式入市，料各遭沒收樓價10%的訂金，涉資由102萬至121.18萬元。發展商同步更新價單，為該批單位新增2.5%至9%的額外折扣，總折扣率最高達34.5%，並落實於周日(12日)以先到先得形式重售。以第2B座10樓J室為例，實用面積451方呎，兩房間隔，2021年6月推出時提供最高13.5%折扣，折實售價約1,094.1萬元；現更新價單後提供最高34.5%折扣，單位折實售價約828.5萬元，意味相隔接近3年，大幅賣平265.6萬元或約24.3%。
長實旗下元朗洪水橋入伙盤#LYOS，連錄15宗取消交易個案，共涉樓價9,146萬元。該批單位原本於2021年11月售出，當時每戶成交價介乎363.5萬至1,565萬元，現已列明為終止買賣合約。當中最高樓價的複式C座地下及1樓19號單位，實用面積778方呎，花園面積351方呎，天台面積306方呎，原本以1,565萬元售出，呎價20,116元。而最細樓價的大樓1A座2樓L單位，實用面積205方呎，開放式間隔，當時成交價363.5萬元，呎價17,732元。
2) The YOHO Hub II周六開售210伙 各發展商爭相散貨
新地發展的元朗站上蓋項目The YOHO Hub II，加推價單第2號94伙；涵蓋40伙2房單位及54伙3房單位。以「90日付款計劃」最高15.5%折扣及選擇「置業售價折扣」計算，折實平均呎價為15,038元，比首批單位折實平均呎價約14,338元高出約4.9%。價單第2號中售價最低為第8座5樓D室，兩房間隔，面積467方呎，折實售價約684.36萬元；最高售價為8座48樓及49樓H室，三房一套連儲物室間隔，面積901方呎，折實售價約1,332.56萬元。暫錄逾8,700票登記，10日正式截票。新地會董事總經理謝文娟稱，新地會會員已超過50萬名，會員買家選購The YOHO Hub II單位可獲1%額外折扣。
恆基發展的啟德沐泰街8號HENLEY PARK加推價單6號，提供75伙，折實平均呎價29,148元，折實售價573.21萬至2,207.88萬元，折實呎價22,928至32,565元，定於本周六推售20伙。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，旗下啟德HENLEY PARK今日以招標形式售出1個頂層特色單位，呎價及成交價均創項目新高。單位為1B座35樓A室，三房一套間隔，實用面積1,205方呎，連179方呎平台，成交價5,422.5萬元，呎價45,000元。
會德豐地產等合作發展的啟德MIAMI QUAY I，周日發售單位增至65伙，新增回贈優惠及開放現樓促銷，引入全新30天付款計劃，買家繼續可享最高12%折扣優惠，並獲全新提前成交、額外印花稅及專屬單位傢俱優惠各式現金回贈，最高回贈金額為樓價17.5%。以2座2樓C室作例子，實用面積463方呎，兩房間隔，扣除12%折扣後售價為941.7萬元，呎價20,339元，假設買家提前成交，扣除該單位可獲最高15.5%現金回贈後，實際折實售價僅795.7萬元，呎價17,187元。
資本策略地產發展的佐敦「高臨」，上周五起首輪公開發售，暫售約 87 個單位。宣布推出第 3 號價單，涉及40伙，折實售價由 496.7 萬元起，將於本周五發售44伙。市場消息指，項目暫售出19伙。
星星地產旗下元朗現樓項目雨後，將於本周六發售59個單位，包括餘下所有兩房單位。實用面積由268至717方呎；折實售價由383.97萬至1,007.73萬元，呎價由11,329至15,666元（計算包含「4分鐘行到朗屏站」限時折扣）。項目迄今累計沽出254伙，佔全個樓盤超過75%，套現逾15.4億元。
路勁地產等合作發展的屯門掃管笏凱和山，最近兩日再連沽8伙，套現逾4,200萬元。昨日成交單位中，包括第5座18樓F室，兩房開放式廚房間隔，實用面積495方呎，成交價559.94萬元，呎價11,301元。買家鍾情凱和山低密度設計、會所及整體規劃完善及極短樓花期。項目至今累售88伙，套現逾4.2億元。
長實集團（1113）半山波老道21號21 BORRETT ROAD，以招標形式售出12樓06號單位，實用面積2,169平方呎，屬四房雙套連儲物房間隔，連2個車位，成交價1.4億元，實用呎價約64,546元。2022年9月底，長實以207.66億元出售21 BORRETT ROAD餘貨單位予新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.）時，涉及152個住宅單位及一籃子車位，當時住宅單位的平均成交呎價為6.2萬元。不過該宗交易於2023年7月終止買賣。
上海商業銀行附屬公司旗下港島西區堅尼地城新盤，位於吉席街33號「吉喆 THE HIGHLINE」為委託美聯物業作為項目的獨家銷售代理，預計項目將於短期內推出銷售。現屬短期樓花階段，合共提供173個住宅單位，單位實用面積由約206呎至1,012呎不等，包括開放式單位佔90伙， 1房單位佔50伙，兩房單位佔14伙，而三房連套房戶則佔19伙。
鷹君與港鐵合作發展的何文田站朗賢峯第IIB期，次輪售出202伙，佔銷售單位248伙逾80%；次輪以截收逾9,000票，超額認購35倍；連同第IIA期的招標成交，項月兩期於開售11日內累售504伙，套現逾62億元。
3) 3月私樓落成量1381伙 按月急彈升逾99% 細單位佔最多
據差估署最新《香港物業報告（每月補編）》顯示，今年3月私人住宅落成量僅有1381伙，對比2月的1伙按月勁增1380伙，急升99.9%。而首3個月私宅落成量累錄4975伙，佔全年預測落成量目標2.23萬伙的22.3%。
若按單位面積計算，3月落成量仍然以細單位佔最多，當中，面積約431方呎以下細單位涉541伙，佔整體約39.2%；其次面積431至752方呎單位錄得549伙，佔比約39.8%；面積753方呎至1075方呎單位約89伙，佔比約6.4%。面積1076至1721方呎錄93伙佔比約6.7%；面積最大的1722方呎或以上單位則有109伙落成，佔比約7.9%。
4) 中原：4月整體樓宇買賣錄近1萬宗 按月急升97% 創近3年新高
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2024年4月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄9,880宗，總值839.35億元，較3月的5,013宗及373.71億元，分別急升97.1%及1.25倍。反映2月底政府全面撤辣後，樓市氣氛迅速升温，3月期間成交量大升，推動4月整體登記宗數創2021年7月9,957宗後的33個月、近3年新高，金額創2022年8月916.00億元後的20個月、逾1年半新高。
4月份整體住宅樓宇買賣登記錄8,551宗及774.56億元，較3月的3,971宗及300.62億元，分別大幅上升1.15倍及1.58倍。宗數創2012年10月8,714宗後的138個月、11年半新高，而金額創2021年7月786.04億元後的33個月、近3年新高。
一手私人住宅方面，4月份錄3,619宗及442.9億元，較3月的1,488宗及137.1億元，分別上升1.43倍及2.23倍。撤辣後，發展商加快推售新盤，而且開價克制，吸引用家及投資者入市，銷情熾熱，刺激一手登記飆升至逾三千宗高水平。宗數創2006年9月3,924宗後的211個月(逾17年半)新高，金額則首度突破四百億元，超越2017年4月386.3億元高位，創1995年7月有記錄以來近29年的按月歷史新高。2024年首4個月一手私人住宅登記錄6,463宗，已達2023年全年10,682宗的六成，估計2024年全年一手買賣會擺脫2022年及2023年連續2年僅約一萬宗的十年低水平。
4月份登記宗數最高的新盤是將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE，錄555宗及35.20億元。第二是九龍灣泰峯，錄339宗及23.01億元。第三是黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，錄333宗及61.30億元。
中原地產10大屋苑周六和周日錄得8宗成交，按周下跌約27.3%，當中一半屋苑零成交。
中原城市領先指數CCL最新報146.30點，按周跌0.12%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，數據是反映4月17日市傳大型銀行削按揭現金回贈至零並收緊審批，以及何文田朗賢峯IIB期開價和將軍澳PARK SEASONS首輪開售當周的市況。CCL連跌兩周共0.4%，但跌幅溫和，未有跌穿低位，近四周持續於146點水平窄幅徘徊。一手新盤搶佔市場購買力，二手繼續拉鋸受壓，樓價反覆牛皮。
金管局余偉文: 現時樓價穩定 預期負資產數字亦轉趨平穩
金管局總裁余偉文在出席立法會財經事務委員會會議時指出，負資產主要並非關注其數目，樓價上落自然令負資產數目有所改變，而現時樓價較穩定，希望負資產數字亦可穩定，負資產宗數上升是數字結果，雖然3月樓價微升1.1%，但首季仍跌1.8%，負資產宗數自然會增加。
他再指，負資產壞帳率較為重要，現時負資產個案拖欠比率雖然上升，但仍處於低水平及穩定，因不少個案都屬於按揭保險計劃下，而按證保險公司對其入息審查及要求高，負資產個案拖欠比率由0.03%升至0.06%，當中涉及宗數只有10多宗，比率升幅大，只因其基數較小，並指該比率處於非常低水平，但高成數按揭保險計劃是否有空間改動，需要在當中作出平衡。
外電：長江中心2期出租率據報僅約10% 四大地產發展商過去一年股價累跌15%至58%
英國《金融時報》今日(8日)發表題為「香港房地產慘痛的蕭條(The painful slump in Hong Kong property)」的報道，指出因高息環境、中國經濟持續低迷，物業的價格及租金下降，香港房地產市場充滿陰霾。本港寫字樓市場持續供過於求，市場預期寫字樓租金仍未見底。外電引述多個來自地產中介的消息報道，本港中環寫字樓出租情況慘淡，其中恒基地產（00012）的中環甲級寫字樓The Henderson出租率約60%，鄰近仍在建築中的長實（01113）甲級商廈長江中心2期，截至3月止出租率更低至約10%，發展商長實未有回覆《金融時報》的置評請求。據戴德梁行數據顯示，香港甲級寫字樓租金自2019年高位回落近四成，空置率達至16%的歷史新高，該行預期未來5年將有約670萬平方呎的新寫字樓面積投入市場，為The Henderson總樓面面積14倍。報道又指，本港四大地產發展商，即長實、恒地、新地（00016）及新世界（00017）對於樓市調整愈來愈感到不安（growing unease about the correction），過去一年4大地產商股價累跌15%至58%，跌幅遠高於恒指的9%，原因是部份發展商在樓價下跌前曾大手買地，如恒地在2021年以508億元投得一塊中環海濱地。摩根士丹利分析師估計，以現行價格計算，發展商的經營利潤率可能會從2022年約40%的峰值降至2025年的19%。
花旗：今年樓價難樂觀看跌一成
花旗香港於今年4月就撤辣後，對本港市民的置業意向進行調查發現，500名受訪者中，約62%認為撤辣後入市意欲有所上升，而認為沒有影響及意欲下降的受訪者則分別佔約32%及5%。
花旗該項調查是於4月以網上問卷形式進行，調查對象為500名年齡21至60歲，家庭月入至少4萬元的本港居民，其中200名為高資產受訪者、即流動資產達150萬元或以上，有72%表示撤辣後置業意欲更高，只有6%表示在「撒辣」後置業意欲下降。與一般受訪者相比，撒辣後富裕人士更願意購買物業作為投資，佔約46%，其次是為子女置業佔約34%和收租佔約25%。
調查顯示，全數受訪者中，有約48%認為撤辣後是更好的入市時機，同時約38%認為撤辣前後入市時機沒有分別；至於高資產受訪者中，則有約50%認為現在是更好置業時機，約40%認為撤辣沒有任何影響。
另外，持有物業的富裕受訪者中，約62%表示現在比撒辣前更有興趣換樓，只有約3%表示不太感興趣。在所有已撤銷的「辣招」當中，最多富裕受訪者留意到「額外印花稅」(SSD，約65%)及「買家印花稅」(BSD，約61%)。
展望樓價走勢，約54%、62%和57%的高資產受訪者預計未來6、12和24個月樓價將會上升；而約31%、21%和26%受訪者認為同期樓價將維持不變。只有約13%、16%和15%認為樓價將在未來6、12和24個月內下降。
花旗銀行香港Citigold及信用卡貸款銷售主管李貴莊表示，撤辣刺激置業需求，3月份樓市交投大升逾六成，反映港人及非永久居民的買樓意欲提高。不過她指出，礙於目前息仍然高企，加上一手庫存數目仍高，令今年樓價走勢難以樂觀，估計今年全年樓價將下跌10%。她續指，待樓按息率回落至3厘水平，樓價才可見支持，預期最快2025年後樓按息率才有望回落至3厘水平。至於該行分析員最新預計美國聯儲局有機會於今年7月起減息，年內有機會減息4次，每次下調0.25厘，但估計本港銀行年內未必會下調銀行最優惠利率(P)。
資料來源：綜合報章報導
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