教父教您睇新聞 2023-01-01

樓價指數191點跌至156點，樓價八折的啟示

近期香港樓價下滑，一年跌幅有一成多，令到不少2022年初睇好樓市的專家眼鏡碎得一地。［見圖一：2021年12月30日_經濟日報_50專家樓市把脈「最牛」看升15%］

很多香港置業人士必然會感到奇怪，專家們學歷高尚，經驗豐富，薪酬豐厚，他們都錯，普通小市民怎麽辦才好？
教父黃錦康在這裏可以向大家派定心丸，不要慌張。因為主宰樓價的力量並非專家，而是市場本身。投資界有句諺語：千錯萬錯，市場並不會錯。只要大家日常抽小小時間觀察市場，養成習慣，掌握樓市脈膊的能力隨時可勝過所謂專家。［請click 下圖重溫片段：2021年12月27日發佈 – 極馬按揭教室 第五集 包括虎年預測在內 ］

2021年7月尾極馬按揭轉介開業以來，已不斷指出樓市已轉勢，事實上香港最多人採用的樓價指數，在8月見頂報191點後，就無以為繼，調頭下跌，至2022年12月報156點，需時16個月。［見圖二：中原城市領先指數CCL 2021-2022］

其實，教父黃錦康在這年多以來做了大量功夫，除了在極馬按揭網站的免費教室有大量分析，更接受香港公信力甚高的英文《南華早報》訪問［按此查閱］，不斷貼市追蹤這股樓市趨跌的力量。在2022年4月星島日報的專訪中，大家可親睹教父黃錦康如何觀察樓市。

當然，教父在做觀察時也有一個預設，就是指數會以二十多個月下滑至150點，至目前為止，看來應該不用這麽長時間了。
為什麼會快了呢？這點教父真衷心恭喜港人，在置業上的知識真的比九七年時更成熟了，當年七八月間金融海嘯已展開，息口上升一觸即發，但置業人士仍懵然不知，高價追入，樓價仍於當年十月創新高，後果當然嚴重。

反觀今次，銀行同業拆息［見圖三：銀行同業拆息2021-2022］於2021年尾才慢慢變動，至22年中才明顯上升，但樓價指數卻能夠早於2021年8月見頂回落至今，充份反映買賣力量已較為成熟，不似九七年時的後知後覺，無辜在高位回落前接火棒。

因此，市場的行為，已反映香港人在置業路上過去廿五年有長足的進步，當然不排除有部份專家進步不足，不能跟貼大市而已。
一如教父十幾個月前指出，兔年樓價指數見150點已呼之欲出，跟住會怎樣呢？大家若想一齊進步，必然會問這條問題。不用心急，市場力量就如濤濤江水，教父黃錦康會跟大家在《教父教您睇新聞》這裏一齊觀察，就不易落後於形勢，更不要像部份專家落後於人。時間關係，下回分解。

一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）

1) 11月樓價創五年新低 中小型單位最傷

差餉物業估價署周三公布最新11月份私人住宅樓價指數報339.4點，較10月數字351.1點，按月下跌3.33%，連跌六個月，屬2017年7月錄得的337.5後，超過五年新低。
今年首十一個月本港樓價已累積跌幅達13.83%；與去年9月歷史高位398.1點相比，累積跌幅約14.74%。其中中小型單位（A、B、C類單位即99.9 平方米以下）樓價報340.9點，按月跌3.4%，按年跌13.9%；大型單位（D、E類單位即100 平方米以上）報301.2點，按月跌1.5%，按年跌8.9%。

2) 私樓地供應達標9成 但賣地收入瀉7成

政府於今年首3個季度合共推出8幅住宅官地，合共5370 伙供應，加上「一鐵一局」供應3925 伙和逾2600伙來自私人重建及補地價供應，總共1.19萬伙，是全年度供應目標1.29 萬伙，達標愈9成。 惟賣地收入按年下跌7成，創近年新低水平。其中大部分供應量來自早前批出的啟德第2A區及屯門大欖兩幅流標後重推的地皮，佔供應量7成，反映其餘地皮均以中小型用地為主。目前賣地表上，仍有啟德、荃灣及屯門等多幅規模較大的住宅地可供推出，可供興建近5,000伙。市場估計，當局或在下季減慢推地，讓部分住宅地滾存至下年度賣地表內。

3) 何文田買家蝕1300萬 12月最大撻訂個案

據《香港01》調查，截至12月28日止新盤錄約11宗撻訂，按月減少一宗，涉及殺訂金額合共逾2,436萬元。最大殺訂金額來自何文田君柏，買家在2017 年9月以3957.7 萬購入實用面積1,624平方呎四房單位，於五年後在12月7日棄購，料遭沒收樓價約34.25%、即涉逾1,355萬元。

4) 二手樓價全年跌15%

據中原城市領先指數(CCL)本周最新報156.77點，維持2017年5月水平，按周升0.26%，但CCL由歷史高位191.34點已累跌18.07%。2022全年更累跌15.05%，跌幅主要集中於第三季(跌6.62%)及第四季(跌7.43%)，樓價兩季累跌13.55%。四區樓價本周3升1跌，新界東區升幅最大，按周升1.29%，報170.01點，維持2017年水平。

華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。

資料來源：綜合報章報導

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