教父教您睇新聞
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
二手樓價指數跌破撤辣前低位
新盤兩萬四大軍壓境
東九龍呎價萬七搶閘
1) 二手樓連跌三周 上半年挫3.7% 創7年半新低
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原城市領先指數CCL最新報141.81點，按周跌0.69%，連跌3周共1.88%，是6月11日屯門NOVO LAND第3B期公佈首張價單，6月12日恆指失守18000點收市及6月13日美國聯儲局維持利率不變當周的市況。撤辣的利好因素已被完全消化，CCL比撤辣前143.02點低位累跌0.85%。
今年1月底恆指由近15000點升至5月中逾19000點水平，惟其後上衝無力，反覆回落至18000點以下。息口仍然高企，銀行收緊按揭，新盤繼續低價促銷，在多個利淡因素影響下，樓市觀望氣氛濃厚，整體二手樓價走勢受壓向下，但下跌幅度緩慢。CCL再跌1.81點或1.28%便到達短期目標140點水平。
本週CCL創逾7年半(402周)新低，重返2016年10月中時的水平，2024年上半年累跌3.67%。指數較2021年8月191.34點歷史高位跌25.89%。
2) 啓德跑道新盤均價每尺17188 創同區8年新低
由新世界及遠東合作發展位於啟德柏蔚森I公佈首張價單，推出合共60伙, 提供最高18%折扣，折實平均呎價17,188元，折實入場費最低386.4萬元，屬1房戶。
今次柏蔚森I的折實平均呎價，較2023年10月推出的同區啟德海灣I折實均價19,798元賣平約13%。當中柏蔚森I入場價更屬啟德歷來首批新盤最平，較2017年龍譽推出的開放式入場價388.88萬元再賣平2萬元。
柏蔚森I所屬的啟德第4B區4號地皮, 最早在2018年11月由潘蘇通旗下高銀金融以89.07億元經政府賣地投得，每呎樓面地價達1.55萬元，兩年後，潘蘇通陷入財困，地皮以70.4億元蝕讓價轉售予內房佳兆業及商人陳壯榮。
之後相隔僅一年時間，佳兆業等再將地皮轉售，最終由新世界等以79.5億元購入，每呎地價約13,829元。計及建築成本等，今次柏蔚森I首張單位，有機會是以「成本價」賣樓。
首批價單提供60伙，戶型涵蓋1至3房，當中一房佔15伙，兩房佔38伙，三房佔7伙。價單定價471.3萬元至1,204萬元，價單呎價19,523至24,013元，扣除最高18%折扣後，折實售價約386.4萬元至987.2萬元，而折實呎價約16,008至19,690元。
當中入場單位為第6座2樓J室，面積234方呎連30方呎平台，屬1房間隔，折實價386.4萬元，呎價16,513元。另外入場呎價單位為第5座2樓F室，面積400平方呎，屬2房間隔，呎價16,008元。
3) 仲量聯行指新盤開價回落2016 水平
仲量聯行週二發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，近期新盤開價回落幅度更顯著，較2015年同類型項目低逾10%，對二手樓價更添下調壓力。
整體二手住宅價格指數回落至2016年的水平，今年5月錄得305.9點，與2016年11月的306.7相近。一手住宅價格回落至更早的水平。截至2024年5月，油麻地甲類住宅單位（實用面積少於431平方呎）平均一手成交呎價較2015 年低10.6%，由22,768元跌至20,346元。同時，堅尼地城，同期甲類單位平均一手成交呎價亦下降6%，由23,424元跌至22,022元。
不過，累積的置業需求一下子被消化後，住宅買賣交投已開始明顯減弱。即使發展商已採用了減價策略，銷售率仍難以顯著提升。以紅磡THE HADDON為例，在開盤首日僅售出63個單位中的13個，約20.6%，而長沙灣恆珀在開盤首日未能售出任何單位。
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盤價格屢創多年新低。由於不少置業人士均傾向購買新建物業，新盤價格顯著回落，二手物業的業主需要再下調價格始能與新盤市場競爭，吸引買家，令二手市場面對更大下調壓力。
而就金管局於6月放寬按揭準則，仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，此舉反映政府已積極作出相對行動，但銀行仍然對審批按揭抱審慎態度。儘管來自用家的置業需求仍在，惟不少最終因按揭取態而未能入市，影響住宅交投量。
4) 下半年有55新盤可推出 近2.4 萬伙應市
一手市場料續爆發連場搶客大戰。55個全新項目正整裝待發，最快下半年應市，可售單位逾2.4萬伙，當中啟德佔8,241伙成供應庫，主宰一手銷售命脈。分析指，樓市不明朗因素未消退，發展商以克制價推盤，尋求加快去貨格局將不變。
據經濟日報統計，未來6個月有機會登場的新盤共55個，可銷售單位共24,480伙。全港三區中，以九龍潛在供應項目佔最多，達到20個共10,310伙；而集中啟德區，共有8個區內項目正蓄勢推售，可售單位8,241伙，相等於下半年九龍區潛在新盤供應量10,310伙約8成，接近同期全港可推出新盤2.4萬伙供應33.7%，意味該區將充當新盤銷售火車頭，左右年內新盤銷售大局。
5) 撤辣後 銀主盤存量實破300伙
樓市撤辣後，二手樓價指數走勢反覆，而銀主盤存量突破300伙關口，近日市場連錄銀主盤減價沽貨個案，個別低市價逾15%沽貨，反映銀主去貨心態十分堅決。
其中，柴灣杏花邨6座中層2室，實用面積596平方呎，3房間隔，望內園及學校景，以銀主盤形式放售，開價728萬元，因應市況減至680萬元，最新以673.8萬元成交，累減54.2萬元或8%，呎價11,305元。
土地註冊處資料顯示，杏花邨6座低層2室，去年年初以800萬元易手，與上述銀主盤相差16%。
6) 二手成交連跌兩個月 上月較5月跌近三成
高息環境持續影響置業意欲，加上股市再度偏軟，連帶成交量亦明顯放緩；據代理數據顯示，上月整體物業買賣連跌2個月，最新錄約5241宗，按月跌29%。
中原研究部高級聯席董事楊明儀表示，上月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）錄約5241宗，並連跌2個月，較5月的7,361宗，按月減少2,120宗或約分別下跌28.8%。
上月各類物業註冊量中，一手私樓錄約986宗買賣登記，較5月錄得1,955宗，按月大減49.6%，同為今年2月後近4個月低位。5月起發展商減慢推盤步伐，影響一手交投跌破1000宗水平。二手方面，上月錄得2,685宗買賣，按月下跌19.6%。
總結今年上半年整體物業共錄約35,085宗，較去年下半年，增加1,1872宗，急增約51.1%，對比去年同期則升0.76%，最新宗數更創2021年下半年後的2年半新高。2月底撤辣後，樓市氣氛迅速升溫，買家恢復入市，刺激上半年整體交投回升。
楊明儀指出，撤辣後市場已消耗不少購買力，而且在減息時間未明及銀行逐步收緊按揭的情況下，整體樓市氣氛觀望，成交明顯減慢，買賣登記連跌兩個月，累跌47%。
7) 大鴻輝西營盤首日未沽清 再加推17 伙 上調3伙定價1.5%
大鴻輝集團發展的西營盤尚逸，週一首輪推售81伙，即日沽出65伙，發展商繼即晚加推17伙後，今日再劃一上調3伙定價1.5%，分別為6樓G室、11樓G室及15樓G室，實用面積275及277平方呎，價單定價由逾549.9萬至逾597.9萬元，調升到逾558.2萬至逾606.9萬元。
尚逸推出買樓送樓大抽獎，吸引不少市民入票認購。
該盤25/6公佈首張價單，折實平均呎價僅19,619元，創同區新盤8年新低，入場費約380萬元。所有買家更可以參加尚逸住宅單位大抽獎，奬品是樓盤一個實用面積177方呎的連平台開放式單位，價值約400萬元，呎價約2.2萬元，名額1個。
尚逸位於德輔道西328號，提供161伙，戶型涵蓋開放式至三房，單位實用面積由177至666方呎，當中主打一房單位，佔全盤約54%。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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