教父教您睇新聞
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
一手滯銷兼撻訂成風
新建成現樓愈積愈多
轉賣為租+儘量停工=辦法？
1) 二手樓價連跌三周 按周挫0.41%
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原城市領先指數CCL最新報138.61點，按周跌0.41%，是8月1日美國維持利率不變當周的市況。受9月減息在望的利好消息刺激，樓市氣氛正面。惟二手仍陷於拉鋸局面，樓價繼續調整，CCL連跌3周共1.77%，向下迫近短期目標138點，只要再跌0.61點或0.44%便達到。
本周CCL創近8年(412周)新低，重返2016年9月底時水平，2024年累跌5.84%。指數較2021年8月191.34點歷史高位跌27.56%，較2024年3月撤辣前的低位143.02點跌3.08%。8月23日金管局宣布成立中小企融資專責小組，主要銀行承諾會在2星期取得物業按揭審批結果，及8月24日鰂魚涌FINNIE首輪公開發售60伙，對本地二手樓價的影響將於9月中旬公佈的CCL才開始反映。
中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報139.00點，按周跌0.47%。CCL(中小型單位)報137.68點，按周跌0.52%。CCL Mass及CCL(中小型單位)齊跌2周，同樣累跌1.79%，均創近8年新低，重返2016年9月中及9月底水平。CCL(大型單位)報143.25點，按周微升0.08%，連跌2周後回穩，繼續處於2017年1月中的逾7年半低位。
2) 第二季撻訂單位重售率放慢 逾四成仍未售
中原數據顯示，2024年第二季新盤撻訂宗數錄149宗，截至2024年6月有83宗已成功重售，重售比例為56%，較第一季截止於3月的重售比例59%，略低3百分點。第二季一手銷售有所放緩，重售撻訂單位速度亦減慢。
但第二季撻訂宗數較上季159宗，稍為減少6%，連續兩季逾百宗。上半年撻訂共308宗，已較2023年全年總數261宗高18%。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，由於有發展商追撻訂單位差價，業主決定取消交易可能變得審慎。
中原數據顯示，雖然新盤撻訂宗數持續增多，但2023年第一季至2024年第二季總已重售比例連續兩季維持72%，顯示撻訂單位仍有三成未重售。
在撻訂宗數最多的9個一手項目中，有6個的重售比例達五成以上。2024年第二季撻訂宗數最多的首三位分別是啟德維港1號29宗，屯門飛揚一期26宗及元朗#Lyos 15宗。上述三個項目中，維港1號及飛揚一期的重售比例均超過七成，錄79%及73%，#Lyos則錄33%略低。至於油塘朗譽的重售比例為0%，即未有撻訂單位售出。
重售降價幅度方面，油塘蔚藍東岸8宗撻訂重售，有7宗原於2020年11月至2021年6月期間一手售出，1宗原於2023年2月一手售出，全部重售成交價均下調，降幅介乎10%到32%。降幅最多是蔚藍東岸3座高層F室，面積318呎，原本成交價782.14萬元，呎價24,596元，單位於2024年4月取消交易，並於同月重新以532.173萬元售出，呎價16,735元，重售價下降了32%。
屯門飛揚一期19宗撻訂重售，原於2022年6月至2023年5月期間一手售出，所有重售成交價均下調，降幅介乎9%到32%。其中降幅最明顯是飛揚1期2座高層F室，面積263方呎，原本成交價476.3萬元，呎價18,110元，單位於2024年6月取消交易，並於同月重新以324.8萬元售出，呎價12,350元，重售價下降了32%。
另外，啟德維港1號23宗撻訂重售，大部份原於2021年7月至12月期間一手售出，有21宗重售成交價下調，降幅均達一成以上。降幅最大是維港1號2B座低層J室，面積451呎，原本成交價1,144.7萬元，呎價25,381元，單位於2024年5月取消交易，並於同月重新以828.5萬元售出，呎價18,370元，重售價下降了28%。
3) 恒地紅磡、啓德新盤加入轉售為租
恒地旗下紅磡必嘉坊．曦匯轉賣為租近1星期租出20伙，租客絕大部分為內地生。
據了解，暑假期間大批理工學院的內地生在紅磡區租樓，細單位租盤全部被消化，當發展商突然推出必嘉坊．曦匯開放式單位招租時，數天內便成功租出20個單位，當中8伙是實用面積202平方呎的D室，全包價月租1.4萬元，即月租約69元，與二手市場相若。
區內代理透露，由於內地生沒有收入證明，故內地生租客同樣要一次過支付全年租金及2個月按金，以上述D室為例，內地生須一次過支付19.6萬元，而且沒有免租期提供。另外，若內地生需要發展商提供家具，每月租金額外再加2000元。
首階段20個開放式單位租出後，發展商加推1房及2房位招租，1房月租1.9萬元，2房月租約2.5萬元，同樣興二手業主租金相若。據悉，由於1、2房涉租金較高，發展商開始接受本地客承租，可以分期每月交租，但租客必須提供收入證明。
資料顯示，必嘉坊．曦匯一共有324個單位，2022年年中開始推售，據土地註冊處資料顯示，暫時售出143個單位，平均成交呎價約2.4萬元，反映項目尚有約180個餘貨單位可供出租。
此外，同系啟德現樓新盤THE HENLEY III，近日亦把共34伙開放式及1房戶推出招租，該批單位實用面積229至540平方呎，其中，開放式戶佔25伙，意向租金約1.6萬至1.7萬元，而1房共9伙，叫租約2萬至2.2萬元。
據知，上述34伙折實價介乎逾560萬至逾950.7萬元，折實市值共逾2.3億元。
4) 樓市呆滯 六月私宅[零動工］
利嘉閣表示，今年六月份私宅項目再現「零動工」，連帶上半年動工量進度亦較落後。根據屋宇署今日發表的最新數據，2024年六月份全港未有私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），為有紀錄以來第九次按月「零動工」。此外，據屋宇署最新修訂，今年三月份及四月份分別新增涉及198伙的鴨脷洲大街120至130號，以及涉及46伙的九龍塘廣播道79號兩個動工項目。修訂後今年上半年的累積動工量為4,335伙，較去年同期的8,295伙減少48%，創自2015年以來的十年同期新低。
此外，私宅落成方面，根據屋宇署今日最新發表的資料月報顯示，2024年六月份全港共有5個項目，合共1,136個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較五月份的80伙增加逾13倍；至於今年上半年累計共6,817伙私宅落成，較去年同期的7,556伙減少近10%，為五年同期最少。
根據資料顯示，六月份本港共有5個私宅項目正式落成，
該行指出，今年上半年私宅落成量僅達差估署預測全年22,267伙近31%。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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