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一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
仲量聯行：樓價上升乏力 香港人口減少削弱住屋需求
1) 仲量聯行：樓價短期欠上升動力
據仲量聯行發布《香港住宅銷售市場綜述》表示，過去三年香港人口減少18.7萬人，而未來出生人口同樣呈下跌趨勢。2020 年至2022年平均每年登記結婚數目為28,248宗，較2017年至2019年平均每年48,556宗減少41.8%；總和生育率由2017年的1,128個，減少至2021年772個，較日本及新加坡低。
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求。加息亦會影響本地及內地買家的置業意欲。
這些加息、出生率和結婚個案減少的現象會導致香港樓價短期欠缺上升動力。除此之外，香港低借貸成本、高租金回報優勢，已不復當年。
據報告指出，2017年內地買家佔住宅成交量的15%以上，但現時經濟變化已不利這批買家入市。香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。2022年香港的平均按揭息率上升213基點至3.58%，內地平均的按揭息率則下跌至4.26%的歷史低位。
同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8%收窄至2022年的2.5%。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。
滙豐在5月份上調最優惠利率0.125厘，將令500萬元按揭貸款的每月供款提高350 元。儘管該次上調的影響較小，但本輪加息周期以來累積的負擔已不可小覷。即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利於需求增長。隨著經濟復甦，收入增加及負擔能力提升將為樓價帶來支持，但進展將會較為緩慢。
2) 洪水橋新發展區申建11幅用地 公營及私營房屋各佔9幅及2幅
政府積極發展北部都會區。日前土木工程拓展署向城市規劃委員會提交文件，就洪水橋／厦村新發展區第二期發展的11幅公私營住宅用地，申請放寬地積比率及建築物業高度限制，提供26,862伙。不過當中公營房屋佔24,267伙，佔比高達約90%，而私樓伙數則為2,595伙，佔比近10%，反映有別於近年政府公私營房屋新供應目標比例「七三比」。
該11幅用地，公營及私營房屋各佔9幅及2幅，地盤面積分別約200.9萬及30.2萬平方呎，擬議略為放寬地積比率及建築物高度限制，以作公私營房屋、擬社會福利設施、商店、學校、辦公室、教育機構、機構用途、場外投注站、娛樂場所、私人會可循環再造物料回收中心和訓練中心用途等。
11幅用地落成後提供51幢樓高35層至51層的大廈，每幢大廈高度為主水平基準上135至180米。公營房屋總樓面約1,306萬平方呎，而私營則約181.57萬平方呎。公營房屋發展的平均單位面積約538平方呎，私人單位平均面積則約700平方呎。
3) 全球豪宅樓價首次錄得按年負增長 香港下跌1.3%
萊坊公佈最新今年第一季《萊坊全球豪宅指數》報告，內容顯示自全球金融危機以來，今年第一季全球豪宅樓價首次錄得按年負增長，當中香港豪宅樓價按年下跌1.3%，從2022年第四季的排名37位，輕微上升至排名34位，而最近3個月的豪宅樓價則維持不變。
至於其他城市方面，杜拜在指數的排行榜位列榜首，豪宅樓價按年上升44%，美國邁阿密緊隨其後，按年上升11%，是杜拜以外豪宅樓價錄得雙位數增長的城市；其他排名首五位豪宅樓價升幅最大的城市包括蘇黎世（9.4%）、柏林（5.7%）和新加坡（5.5%）。至於廣州豪宅樓價表現大為改善，從2022年第四季的排名34位，上升至排名15位。
4) 中原CCL：連跌三周後回軟 升0.48%
據中原CCL本周止跌回升最新報165.87點，按周升0.48%。四區樓價指數三升一跌，港島區按周升0.03%報166.91點，九龍區按周升2.1%報164.05點，新界東按周升0.31%報184.2點，唯獨新界西按周跌1.26%報151.55點；中原研究部認為，復活節長假過後，二手成交減少，而且市場觀望5月初美國議息，令短期樓價回軟，惟未有轉勢大跌。
5) 一個月Hibor連升16日 高見4.52厘
自本港銀行今年首度隨美國上調最優惠利率（P息）以來，港元同業拆息（Hibor）持續攀升，隔夜Hibor升至4.8厘樓上，創2007年以來最高水平。至於與樓按相關的一個月Hibor，更是連升16日，高見4.52厘，不過選用Hibor Plan作供款計劃會設有封頂位，其實際供款利率為3.5厘（參考匯豐銀行P=5.75%, P-2.25%=3.5%）。
在拆息帶動下，港元亦造好升至三個月來高位，港元兌美元新報7.8323，遠離7.85的弱方兌換保證水平。事實上，今次港息及港匯齊升，源於上周美國聯儲局加息。當時，美國加息令到港美息差超越一厘，在套息交易活躍下，港元貶值觸及7.85弱方兌換保證，需要金管局出手干預，令香港銀行體系結餘降至445.27億港元，創2008年以來低位。相比2021年9月的總結餘水平，現時結餘量僅相當於當時的十分之一。
面對港元資金成本抽高，銀行接連上調定期存款利息「吸錢」，半年期定期利率最新重上4厘。分析認為，在今年6月半年結前，Hibor強勢料持續，估計銀行調高定期利率的動力增，並將集中推高短期限的定期利率。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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