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教父教您睇新聞 2023-01-01

《教父教您睇新聞》

按揭中介業教父黃錦康執筆

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樓價指數191點跌至156點,樓價八折的啟示

近期香港樓價下滑,一年跌幅有一成多,令到不少2022年初睇好樓市的專家眼鏡碎得一地。[見圖一:2021年12月30日_經濟日報_50專家樓市把脈「最牛」看升15%]

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圖一2021年12月30日 經濟日報 50專家樓市把脈最牛看升15

很多香港置業人士必然會感到奇怪,專家們學歷高尚,經驗豐富,薪酬豐厚,他們都錯,普通小市民怎麽辦才好?
教父黃錦康在這裏可以向大家派定心丸,不要慌張。因為主宰樓價的力量並非專家,而是市場本身。投資界有句諺語:千錯萬錯,市場並不會錯。只要大家日常抽小小時間觀察市場,養成習慣,掌握樓市脈膊的能力隨時可勝過所謂專家。[請click 下圖重溫片段:2021年12月27日發佈 – 極馬按揭教室 第五集 包括虎年預測在內

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2021年12月27日發佈 – 極馬按揭教室 第五集 包括虎年預測在內


2021年7月尾極馬按揭轉介開業以來,已不斷指出樓市已轉勢,事實上香港最多人採用的樓價指數,在8月見頂報191點後,就無以為繼,調頭下跌,至2022年12月報156點,需時16個月。[見圖二:中原城市領先指數CCL 2021-2022]

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圖二中原城市領先指數CCL 2021 2022

其實,教父黃錦康在這年多以來做了大量功夫,除了在極馬按揭網站的免費教室有大量分析,更接受香港公信力甚高的英文《南華早報》訪問[按此查閱],不斷貼市追蹤這股樓市趨跌的力量。在2022年4月星島日報的專訪中,大家可親睹教父黃錦康如何觀察樓市。

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2022年1月28日南華早報為香港樓市作2021年總結時指出樓價已連升13年教父黃錦康已率先指出樓價即將轉勢下調20
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在2022年4月星島日報的專訪中,大家可親睹教父黃錦康如何觀察樓市。
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當然,教父在做觀察時也有一個預設,就是指數會以二十多個月下滑至150點,至目前為止,看來應該不用這麽長時間了。
為什麼會快了呢?這點教父真衷心恭喜港人,在置業上的知識真的比九七年時更成熟了,當年七八月間金融海嘯已展開,息口上升一觸即發,但置業人士仍懵然不知,高價追入,樓價仍於當年十月創新高,後果當然嚴重。

反觀今次,銀行同業拆息[見圖三:銀行同業拆息2021-2022]於2021年尾才慢慢變動,至22年中才明顯上升,但樓價指數卻能夠早於2021年8月見頂回落至今,充份反映買賣力量已較為成熟,不似九七年時的後知後覺,無辜在高位回落前接火棒。

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圖三:銀行同業拆息2021-2022

因此,市場的行為,已反映香港人在置業路上過去廿五年有長足的進步,當然不排除有部份專家進步不足,不能跟貼大市而已。
一如教父十幾個月前指出,兔年樓價指數見150點已呼之欲出,跟住會怎樣呢?大家若想一齊進步,必然會問這條問題。不用心急,市場力量就如濤濤江水,教父黃錦康會跟大家在《教父教您睇新聞》這裏一齊觀察,就不易落後於形勢,更不要像部份專家落後於人。時間關係,下回分解。

一周樓市新聞精華(編審:華華/撰稿:尤雅)

1) 11月樓價創五年新低 中小型單位最傷

差餉物業估價署周三公布最新11月份私人住宅樓價指數報339.4點,較10月數字351.1點,按月下跌3.33%,連跌六個月,屬2017年7月錄得的337.5後,超過五年新低。
今年首十一個月本港樓價已累積跌幅達13.83%;與去年9月歷史高位398.1點相比,累積跌幅約14.74%。其中中小型單位(A、B、C類單位即99.9 平方米以下)樓價報340.9點,按月跌3.4%,按年跌13.9%;大型單位(D、E類單位即100 平方米以上)報301.2點,按月跌1.5%,按年跌8.9%。

2) 私樓地供應達標9成 但賣地收入瀉7成

政府於今年首3個季度合共推出8幅住宅官地,合共5370 伙供應,加上「一鐵一局」供應3925 伙和逾2600伙來自私人重建及補地價供應,總共1.19萬伙,是全年度供應目標1.29 萬伙,達標愈9成。 惟賣地收入按年下跌7成,創近年新低水平。其中大部分供應量來自早前批出的啟德第2A區及屯門大欖兩幅流標後重推的地皮,佔供應量7成,反映其餘地皮均以中小型用地為主。目前賣地表上,仍有啟德、荃灣及屯門等多幅規模較大的住宅地可供推出,可供興建近5,000伙。市場估計,當局或在下季減慢推地,讓部分住宅地滾存至下年度賣地表內。

3) 何文田買家蝕1300萬 12月最大撻訂個案

據《香港01》調查,截至12月28日止新盤錄約11宗撻訂,按月減少一宗,涉及殺訂金額合共逾2,436萬元。最大殺訂金額來自何文田君柏,買家在2017 年9月以3957.7 萬購入實用面積1,624平方呎四房單位,於五年後在12月7日棄購,料遭沒收樓價約34.25%、即涉逾1,355萬元。

4) 二手樓價全年跌15%

據中原城市領先指數(CCL)本周最新報156.77點,維持2017年5月水平,按周升0.26%,但CCL由歷史高位191.34點已累跌18.07%。2022全年更累跌15.05%,跌幅主要集中於第三季(跌6.62%)及第四季(跌7.43%),樓價兩季累跌13.55%。四區樓價本周3升1跌,新界東區升幅最大,按周升1.29%,報170.01點,維持2017年水平。

華華:香港資深新聞從業員,專注地產資訊三十多年,多次獲得專業新聞大奬,經驗豐富。

資料來源:綜合報章報導

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