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供樓想要輕鬆面對加息潮，謹慎挑選按揭中介最重要
年近歲晚，市民通常手頭較緊，尤其是今年正值加息潮，供樓人士都要加重利息支出，百上加斤，苦不堪言。但讀者若有一直閱讀按揭代理業教父黃錦康在極馬網站的分析，相信現時已可安心歡渡聖誕。
極馬按揭轉介黃錦康早於2021年10月曾在文匯報專訪（見圖一）提醒市民，當時美匯已轉強，意味著平美元及平利息時代要轉變，市民要小心按揭置業的風險。及至2022年3月美國聯儲局宣佈加息25個基點（即0.25%）後，黃錦康在4月20日的星島日報專訪（見圖二）指出本港銀行會跟隨今次美國加息，2022年內按揭息口更會由年初約1.5厘大增到3.5厘。而按息增加也意味供樓負擔加重，按揭用家宜緊慎應付，不能掉以輕心。
然而，當時大部份其他業界人士卻認為加息對香港銀行及按揭市場影響不大，更預計香港年底的實際息口只為1.9厘，未必會影響到最優惠利率(P)，即使H按銀行同業拆息的變化較大，但相信銀行的封頂Cap息率仍會維持不變云云；當時教父黃錦康已即時獨排眾議，在極馬Facebook專頁以正視聽，跟客戶探討有關按息封頂問題（見圖三），市面上絕大部份人採用跟P%掛勾的H按息計劃,有所謂P-2.5%的封頂Cap，但由於P%是浮動的，最近十多年雖然狀似不動地企於5%附近，但今次全球加息浪潮洶湧，香港的P%很大機會有明顯上升，更斬釘切鐵指出所謂封頂Cap也隨時可上調，保障有限。
之後的發展大家已知道，按息持續攀升，至最近已到當初的預測水平三厘半附近。教父黃錦康並非有水晶球可以未卜先知，只不過是數十年來專業於國際金融，早於上世紀八十年代已開始從事相關投資，二十年前有感港人以按揭置業，卻對美息及港息不太認識，容易陷入個人財務險境，所以毅然撥冗（因為黃錦康仍堅守本身的國際投資專業）這麽多年來義務拓展按揭代理業，希望按揭用家不要輕信部份信口雌黃的代理之言。
就以今次對加息潮的分析水準而言，若大家能於第一季聽從黃錦康的分析，知道按息會上升至三厘半以上，而非大部份中介誤以為會在兩厘半受到Cap所保障！（真是大錯特錯）其實例如大家於年初簡單地做一個定息按揭，鎖死未來二十年的息口在兩厘半以下，就不會面對現時按息不斷攀升之苦。記住，明年按息應會進一步上調，息口支出就愈加沉重！
教父不是在此幸災樂禍，祗是以今年這個記憶尤新的例子，希望帶出重要的訊息：借錢買樓風險高，要準確把握，臨危不亂，就要依靠有良好預測紀錄，重於分析的按揭中介。
今次極馬按揭轉介於十二月廿六日（星期一）於TVB明珠台贊助晚上930電影「今個聖誕無銀用」，希望大家引以為鑑，認真挑選按揭代理，將來每個聖誕都頭寸鬆動「有銀用」。
《今個聖誕無銀用》預告片：
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
1) 香港四大銀行即隨美加按息
美國宣布加息0.5厘後，四大行相繼宣佈年內第三次上調最優惠貸款利率（P）的消息，滙豐銀行及恒生銀行於2022年12月16日(星期五)起，中銀香港於2022年12月 19 日(星期一)起， 三大行的P皆由 5.375 厘調整至 5.625 厘。渣打則宣佈，由12月19日 （星期一） 起P由5.625厘調升至5.875厘。由香港銀行公會公布與樓按相關的香港銀行同業拆息(Hibor)1個月今日報4.80577厘（封頂3.625厘）所以對供樓人士冇影響。
金管局總裁余偉文於美聯儲宣布加息半厘後表示美國今次加息決定一如市場預期。全年計，美聯儲共加息七次，合共4.25厘，但加息週期仍未完，預料Hibor將維持高水平一段時間，而銀行存貸利率會參考Hibor，市民在作出置業按揭及其他借貸決定時，要小心管理利率上升風險。
余偉文又指出，截止9月底，整體銀行壞帳率為1.1%，內地及本港經濟受壓，整體壞帳率可能有所輕微上升。現時按揭壞帳率現時為0.04%，屬於風險可控。
2) 山頂超級毫宅Mount Nicholson錄首宗蝕讓
山頂超級毫宅Mount Nicholson 16樓C室最近錄得以5億元易手，實用面積4,186平方呎，成交呎價降至約11.94萬元，較去年11月買入價約5.6億元，成交呎價高達約13.4萬元，帳面貶值約6,000萬元。由於持貨不足三年，是次交易需要繳付10%額外印花稅，連同其他雜費，實蝕金額達1.34億元。以新成交價計算，貶值幅度約10.9%。據悉這豪宅原是香江集團董事長劉志強女兒劉楸妍持有。
3) 各區二手成交均錄得蝕讓
觀塘凱滙12月成交連錄3宗蝕賣，包括5座高層單位，以1,295萬元易手，實用面積約722方呎，呎價約17,936元。原業主於2019年購入，是次交易帳面跌價逾250萬元。另一個為2座中層單位，以1,048萬元沽出，約4年帳面貶值逾160萬元。
紅磡啟岸錄得至少兩宗蝕讓個案，該項目極高層B1室一房單位以508萬元易手，實用面積約268方呎，呎價約18,955元。原業主持貨約3年，帳面蝕讓107.6萬元離場，單位貶值約17.5%，暫為樓盤蝕幅最大個案。
港島盤亦不例外錄得蝕讓個案，指北角維峯低層B室一房單位以560萬元易手，呎價約2萬元。業主早於2020年11月叫價698萬元，累減138萬元，原業主購入單位約9年帳面虧蝕約7萬元。
4) 中原施永青削減人手三成才收支平衡
2022年樓市交投量創新低，地產代理行業亦步入寒冬，多家代理行先後宣布縮減人手及削減分行數目。中原集團創辦人施永青早前已透露，集團今年首十個月除了兩個月錄盈利，其餘月份均虧損。施永青指若舖位業主肯減租三至五成才會考慮續租，不然分行不會續租。人手亦需要減三成才達收支平衡。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，分行數目已由年初約480間，減少20間至現有約460間，則預料於明年結束前減至400間。人手方面，該行前線代理已由今年初約6200人，自然流失約500人至目前約5700人。
5) 長實11.61億奪皇后大道西項目
長實以11.61億元投得市建局的皇后大道西/賢居里項目，每呎樓面地價約9554元，項目位於「雀仔橋」對面，地盤面積16,864平方呎，在扣除公共設施及少量商舖後，估計可建面積約12.15萬平方呎，市場其後就項目的估值亦有下調，估值介乎12.5億至14億元，即每呎樓面地價約1.03萬至1.15萬元。是次為長實今年內3度以117.6億元連奪3幅住宅地，包括3月份近60億元奪得土瓜灣鴻福街市建局項目，今年10月以46億元奪得屯門大欖的限呎地。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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