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教父教您睇新聞2022-11-15

教父教您睇新聞

無厘頭的「次按危機」疑雲,誰是始作俑者?

上星期有單無厘頭新聞非常有趣,竟然有傳媒以頭版爆出樓市又響起新警號!語不驚人死不休!到底真有其事還是危言聳聽呢?報導指有市場人士憂慮財仔樓宇按揭將引發「港版次按」危機:事緣有市場人士透露,由於樓價持續下跌,香港已出現小部分借財仔高成數按揭的業主抬錢「上會」情況,有業主更需抬錢百多萬元轉按,其再補充坊間的財仔通常有自己的「死線」,一出現差額就會「Call Loan」,要求業主彌補差價或轉會。

該論調經傳媒報導後,金管局隨即馬上介入澄清,以正視聽,金管局指出「即使有財務公司提供高成數按揭貸款,其資金來源並非來自香港銀行體系,亦不會對香港銀行體系的穩定構成影響」,強調本港的銀行體系穩健。金管局亦一直鼓勵銀行定期抽查已承造的按揭貸款個案。銀行一旦發現有借款人未向其通知的二按,銀行須與有關借款人跟進,例如考慮終止其信貸關係或採取其他合適的信貸風險管理安排,以上措施皆可證明現時香港按揭市場的監管制度其實非常完善。

筆者認為該報導只知其一,不知其二,借財仔高成數按揭的比率只佔整體按揭宗數比例7.1%,而銀行亦不會借錢給所謂的財仔,換句話說事實上並不足以構成「港版次按」危機,況且金管局一直以來對香港的金融體系的風險管控尤其是按揭這部份做得非常嚴謹,風險管理上基本穩如磐石,基本上香港銀行體系的「整體風險」可控,然而,個人借貸者的風險就因人而異,尤其是較進取的借錢置業人士,在今次樓市下跌期就很易受損了,但這又可怪誰呢?

筆者作為按揭代理業教父,於20年前建立按揭代理行業時,就著眼於照顧置業人士的個人借貸風險,除致力推動先了解後投資的置業教育,更訂立規則,公司盡量轉介客戶到信譽好的大銀行,從而令置業人士的財務風險受控,簡單來說,就是「拒絕濫借」。可惜,近年按揭代理行業部份從業員為求增加收入,客戶的風險就相對被忽略了。因此,上星期這則新聞的重點並非香港「整體風險」有問題,而是香港有部份置業人士的「個人風險」大問題。俗語說得好:來說是非者,竟是是非人!

一周樓市新聞精華(編審:華華/撰稿:尤雅)

1) 加息、移民重挫二手,屋苑呎價跌穿1萬元

地產界消息指大型私人屋苑呎價陸續出現跌穿1萬元的情況出現,其中屯門大興花園2房單位成交呎價約9600元,創同類2房戶型近年新低。美孚新邨亦調低意向尺價至一萬元,顯示二手樓價有持續下跌趨勢。另有學者指市場重現4位數呎價將會令買家加大力度劈價,加上部分移民盤急於放售,以至息口上升等,均不利樓市,短期內或增添樓市調整壓力。
據中原城市領先指數(CCL)本周最新報164.78點,按周下跌0.08%,創256周新低,及創5年低位,重返2017年12月水平。四區樓價本周3升1跌,港島區按周升1.28%;新界西樓價按周下跌近3%,重返2018年1月水平,屬10周以來最大跌幅。

2) 美元指數回落 跌穿110 一個月銀行同業拆息HIBOR連跌8日

美元指數最新報107.38,跌穿110,同時美國十年期債息跌31.3點,跌穿4厘,最新報3.828厘,為2009年3月18日以來最大單日跌幅。而與樓按相關的一個月HIBOR最新報3.00583%,按日跌3.73點,連跌8日,是自10月21日以來最低。雖HIBOR連跌8日,但據極馬按揭利率圖最新顯示H按息即白色線仍維持封頂位3.125%。

3) 國安公署5億買九龍塘筆架山別墅

中央駐港國安公署斥資5.08億元購入九龍塘筆架山緹山1幢面積7,171平方呎別墅、五房五套房間隔,連花園、天台及3個車位,呎價約70,841元,造價創九龍區一手洋房新高。政府發言人回覆國安公署的相關經費由中央財政保障。

4) 10月500萬至1000萬元二手住宅註冊量創三年新低

二手住宅註冊量持續下跌,香港置業據土地註冊處最新資料顯示,10月份錄得1,214宗逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊,較9月的1,293宗減少約6.1%,創逾3年新低。
嘉湖山莊排名首位錄25宗成交,較9月跌約12%,黃埔有20宗,比9月跌11%,新都城以17宗排第三,較9月跌48 %。
港島區錄140宗註冊,較9月的155宗減少約9.7%;新界區錄745宗註冊,較9月的795宗減少約6.3%;九龍區錄329宗註冊,較9月的343宗減少約4.1%。

5) 堅尼地城住宅地皮4.39億批出 呎價9500元

地政總署周三公布堅尼地城西寧街「蚊型」住宅地皮以4.39299億元批出,
由興曄發展有限公司奪得。地盤面積約5,780平方呎,是次地皮在賣地條款同樣加入彈性,容許中標發展商發展純住宅或商住項目。
以項目作純住宅用途計算,每呎樓面地價僅約9,500元,不僅較估價下限低約一成,亦為港島地價近八年來的新低。發展商亦可選擇作商住用途,但賣地章程訂明除最底3層可作商業用途外,其餘部份只可作住宅用途。

華華:香港資深新聞從業員,專注地產資訊三十多年,多次獲得專業新聞大奬,經驗豐富。

資料來源:綜合報章報導

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