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「負資產」個案急升10倍！可怕嗎？
金管局最近公佈負資產住宅按揭貸款宗數由今年第二季的55宗，大增至第三季的533宗，按季飈近10倍，更有傳媒描述是上季近十倍；由於升幅驚人，記者朋友立即追訪城中專家，一探究竟。筆者作為按揭代理業教父，年已六十，親身見證了港樓多個起伏浪潮，TVB記者也到極馬按揭轉介辦公室訪問筆者，那知筆者卻輕描淡寫指出急升10倍至533宗只是小事一樁，更指出今番樓市跌浪，一萬宗負資產也是靠譜的。那豈非還有近20倍升幅！但筆者又立即安撫記者，只要了解箇中歷史及現況，其實也不是太可怕的。
過去25年香港經歷了兩波負資產：第一次亦是人人聞風喪膽的一次，那是金融風暴之後樓價長期下跌數年，大量負資產個案拾級而上，至2003年第二季高峯逾十萬宗後才回落。第二次是在2008年，當年第四季負資產個案高達一萬宗。
兩次負資產的原因是香港樓價從1997年至2003年期間的最高位及最低位暴跌了約七成 。在中央救港政策支持下，樓價見底回升，及至2008年全球經濟受「雷曼事件」拖累，金融海嘯下港樓也不能倖免，樓價亦由最高位及最低位跌了約兩成。顯而易見，樓價下跌幅度愈大，相對地負資產個案亦會相應增加，反之亦然。
筆者早於去年已預測美元強勢將現，隨之而來就是息口上升，勸喻港人置業要小心了，因為長期的零息時代要終結了。當時香港樓價剛創歷史新高，一眾港人還沉溺於資產泡沫的起樂之中。
及至去年十二月筆者發表的虎年樓市預測，更斬釘切鐵指出樓市已轉勢向下，調整幅度約兩成（即由中原指數191點跌至150點），所需時間大約要兩年。當時有關的特輯在網上廣傳，吸引數以百萬計的瀏覽次數，鐵證如山。
直至今日，樓價已從歷史高位回落約 13%，所需時間約十四個月，跌勢一如筆者預期。明年兔年樓價應可見預測的150點水平，負資產自然會按幅度上升，若以2008年樓價下跌兩成作為參考，負資產數目上升至一萬個就不足為奇了！
既然2008年那次香港也能安然渡過，並不如2003年那樣痛苦，今次大家應可處之泰然，不被數字嚇倒。況且近年港府的樓市政策有利樓價穩定，例如壓力測試等等（其他政策相關的分析容後發表）都有利樓市穩定，大家千萬不要被「負資產數字急升10倍」嚇倒。
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
1) 二手樓價本周急跌近2%
二手樓價持續跌勢，據中原城市領先指數(CCL)本周最新報164.91點，按周跌近2%，跌幅逾6年來最大，重回2017年12月水平。四區單周明顯錄得跌幅，其中九龍CCL_Mass報156.80點，創262周新低，重返2017年10月水平，按周跌1.58%，跌幅8周以來最大，連跌4周共4.65%。港島CCL_Mass報166.98點，創261周新低，重返2017年10月水平，按周跌2.17%，跌幅32周以來最大，連跌4周共3.90%。新界東CCL_Mass報175.49點，創251周新低，重返2018年1月水平，按周跌2.39%，跌幅11周以來最大。新界西CCL_Mass報156.82點，創134周新低，重返2020年4月水平，按周跌2.77%，跌幅9周以來最大。
2) 大型銀行宣佈本周五起上調最優惠利率0.25厘
美國聯儲局於香港時間本周四（3日）宣布加息0.75厘，滙豐銀行，恒生銀行，中國銀行及東亞銀行隨後陸續宣布分別在周五（4日）及周一（7日）起上調最優惠利率0.25厘。滙豐周五起上調5.125厘至5.325 厘，該行新造二手買賣的最優惠利率按揭(P按)實際按息將會增至2.975厘，而Hibor(H按) 實際按息將會增至2.875厘。若以(P按)每500萬元貸款計算，每月供款增加644元，全期利息將增加19.3萬元。
3) 加息後紅磡新盤低開
恒地旗下樓盤必嘉坊第二期必嘉坊．迎匯於本港銀行再次上調最優惠利率（P）後，公布首張價單，整批的折實平均呎價為21,238元，較第一期的首批均價減超過一成。項目另設有「供款假期Payment Holiday」的100天優惠第二按揭付款計劃，樓價90%的首按由特約銀行提供，而二按則由賣方安排財務公司提供，最高為樓價40%，首按及二按合計最高為樓價90%。其中二按的10%享有首12個月的「供款假期」，即期間不需要償還本金及利息。而第13個月至第36個月期間，利率為最優惠利率P減2%，而第37個月至60個月期間，利率為P減1%。
4) 未來五年北部都會區私樓落成量增約1.3萬伙
仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》報告中指出北部都會區在未來五年將有約1.3萬私人住宅單位落成，其中超過三成單位已率先預售。該區受惠北部區基建擴展計劃，將令人口增加，刺激住屋需求。在新供應緊絀的情況下，令樓價跑贏大市。根據該公司數據顯示，九龍樓價於過去12個月下跌7.5%，元朗及北區樓價僅下跌5.2%，顯示買家在跌市下對該區樓價仍抱有信心。
5) 發展局原則性同意三宗土地共享先導計劃 擬提供2.16萬伙公私營單位
發展局於本周四（3日）公布三宗土地共享先導計劃申請獲先導計劃顧問小組支持。該三宗申請包括恒地及會德豐位於大埔近林村項目，新地旗下元朗蠔洲路項目及新世界在元朗朗屏路項目，擬提供共約21,000個房屋單位，包括約15,000 個公營房屋單位及約6,000 個私營房屋單位。如申請進展順利，相關工程期望最快可於2025年展開。
6) 10月整體物業註冊量跌至七個月新低
根據土地註冊處資料顯示10月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量共錄得4,434宗，較9月4,835宗按月減少約8.3%，連跌2個月，創7個月新低。其中10月一手私樓註冊量錄得685宗，主要來自兩個新盤ONE INNOVALE-Bellevue及WETLAND SEASONS BAY第三期，較9月一手私樓註冊量1420宗減少約51.8%。二手方面，10月全月二手住宅註冊量最終錄2,624宗，按月輕微下跌約0.6%。
7) 10月現樓按揭跌約2%
有按揭代理周三估計10月份現樓按揭錄6,100多宗登記，對比9月份跌2.1%，樓花按揭方面則錄得340多宗登記，按月增加89%，創過去7個月新高，顯示加息仍然影響現樓按揭登記量。
該代理隨後指出2022年首10個月現樓按揭登記量按年增約4.7%至愈69,000宗，樓花按揭登記方面，今年首10個月錄得3,400多宗登記，按年減少約22%。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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