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教父教您睇新聞2022-11-06

教父教您睇新聞

「負資產」個案急升10倍!可怕嗎?

金管局最近公佈負資產住宅按揭貸款宗數由今年第二季的55宗,大增至第三季的533宗,按季飈近10倍,更有傳媒描述是上季近十倍;由於升幅驚人,記者朋友立即追訪城中專家,一探究竟。筆者作為按揭代理業教父,年已六十,親身見證了港樓多個起伏浪潮,TVB記者也到極馬按揭轉介辦公室訪問筆者,那知筆者卻輕描淡寫指出急升10倍至533宗只是小事一樁,更指出今番樓市跌浪,一萬宗負資產也是靠譜的。那豈非還有近20倍升幅!但筆者又立即安撫記者,只要了解箇中歷史及現況,其實也不是太可怕的。

過去25年香港經歷了兩波負資產:第一次亦是人人聞風喪膽的一次,那是金融風暴之後樓價長期下跌數年,大量負資產個案拾級而上,至2003年第二季高峯逾十萬宗後才回落。第二次是在2008年,當年第四季負資產個案高達一萬宗。

兩次負資產的原因是香港樓價從1997年至2003年期間的最高位及最低位暴跌了約七成 。在中央救港政策支持下,樓價見底回升,及至2008年全球經濟受「雷曼事件」拖累,金融海嘯下港樓也不能倖免,樓價亦由最高位及最低位跌了約兩成。顯而易見,樓價下跌幅度愈大,相對地負資產個案亦會相應增加,反之亦然。

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筆者早於去年已預測美元強勢將現,隨之而來就是息口上升,勸喻港人置業要小心了,因為長期的零息時代要終結了。當時香港樓價剛創歷史新高,一眾港人還沉溺於資產泡沫的起樂之中。

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及至去年十二月筆者發表的虎年樓市預測,更斬釘切鐵指出樓市已轉勢向下,調整幅度約兩成(即由中原指數191點跌至150點),所需時間大約要兩年。當時有關的特輯在網上廣傳,吸引數以百萬計的瀏覽次數,鐵證如山。

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直至今日,樓價已從歷史高位回落約 13%,所需時間約十四個月,跌勢一如筆者預期。明年兔年樓價應可見預測的150點水平,負資產自然會按幅度上升,若以2008年樓價下跌兩成作為參考,負資產數目上升至一萬個就不足為奇了!

既然2008年那次香港也能安然渡過,並不如2003年那樣痛苦,今次大家應可處之泰然,不被數字嚇倒。況且近年港府的樓市政策有利樓價穩定,例如壓力測試等等(其他政策相關的分析容後發表)都有利樓市穩定,大家千萬不要被「負資產數字急升10倍」嚇倒。

一周樓市新聞精華(編審:華華/撰稿:尤雅)

1) 二手樓價本周急跌近2%

二手樓價持續跌勢,據中原城市領先指數(CCL)本周最新報164.91點,按周跌近2%,跌幅逾6年來最大,重回2017年12月水平。四區單周明顯錄得跌幅,其中九龍CCL_Mass報156.80點,創262周新低,重返2017年10月水平,按周跌1.58%,跌幅8周以來最大,連跌4周共4.65%。港島CCL_Mass報166.98點,創261周新低,重返2017年10月水平,按周跌2.17%,跌幅32周以來最大,連跌4周共3.90%。新界東CCL_Mass報175.49點,創251周新低,重返2018年1月水平,按周跌2.39%,跌幅11周以來最大。新界西CCL_Mass報156.82點,創134周新低,重返2020年4月水平,按周跌2.77%,跌幅9周以來最大。

2) 大型銀行宣佈本周五起上調最優惠利率0.25厘

美國聯儲局於香港時間本周四(3日)宣布加息0.75厘,滙豐銀行,恒生銀行,中國銀行及東亞銀行隨後陸續宣布分別在周五(4日)及周一(7日)起上調最優惠利率0.25厘。滙豐周五起上調5.125厘至5.325 厘,該行新造二手買賣的最優惠利率按揭(P按)實際按息將會增至2.975厘,而Hibor(H按) 實際按息將會增至2.875厘。若以(P按)每500萬元貸款計算,每月供款增加644元,全期利息將增加19.3萬元。

3) 加息後紅磡新盤低開

恒地旗下樓盤必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯於本港銀行再次上調最優惠利率(P)後,公布首張價單,整批的折實平均呎價為21,238元,較第一期的首批均價減超過一成。項目另設有「供款假期Payment Holiday」的100天優惠第二按揭付款計劃,樓價90%的首按由特約銀行提供,而二按則由賣方安排財務公司提供,最高為樓價40%,首按及二按合計最高為樓價90%。其中二按的10%享有首12個月的「供款假期」,即期間不需要償還本金及利息。而第13個月至第36個月期間,利率為最優惠利率P減2%,而第37個月至60個月期間,利率為P減1%。

4) 未來五年北部都會區私樓落成量增約1.3萬伙

仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》報告中指出北部都會區在未來五年將有約1.3萬私人住宅單位落成,其中超過三成單位已率先預售。該區受惠北部區基建擴展計劃,將令人口增加,刺激住屋需求。在新供應緊絀的情況下,令樓價跑贏大市。根據該公司數據顯示,九龍樓價於過去12個月下跌7.5%,元朗及北區樓價僅下跌5.2%,顯示買家在跌市下對該區樓價仍抱有信心。

5) 發展局原則性同意三宗土地共享先導計劃 擬提供2.16萬伙公私營單位

發展局於本周四(3日)公布三宗土地共享先導計劃申請獲先導計劃顧問小組支持。該三宗申請包括恒地及會德豐位於大埔近林村項目,新地旗下元朗蠔洲路項目及新世界在元朗朗屏路項目,擬提供共約21,000個房屋單位,包括約15,000 個公營房屋單位及約6,000 個私營房屋單位。如申請進展順利,相關工程期望最快可於2025年展開。

6) 10月整體物業註冊量跌至七個月新低

根據土地註冊處資料顯示10月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量共錄得4,434宗,較9月4,835宗按月減少約8.3%,連跌2個月,創7個月新低。其中10月一手私樓註冊量錄得685宗,主要來自兩個新盤ONE INNOVALE-Bellevue及WETLAND SEASONS BAY第三期,較9月一手私樓註冊量1420宗減少約51.8%。二手方面,10月全月二手住宅註冊量最終錄2,624宗,按月輕微下跌約0.6%。

7) 10月現樓按揭跌約2%

有按揭代理周三估計10月份現樓按揭錄6,100多宗登記,對比9月份跌2.1%,樓花按揭方面則錄得340多宗登記,按月增加89%,創過去7個月新高,顯示加息仍然影響現樓按揭登記量。
該代理隨後指出2022年首10個月現樓按揭登記量按年增約4.7%至愈69,000宗,樓花按揭登記方面,今年首10個月錄得3,400多宗登記,按年減少約22%。

華華:香港資深新聞從業員,專注地產資訊三十多年,多次獲得專業新聞大奬,經驗豐富。

資料來源:綜合報章報導

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