樓市回調正常事 · 何須諉過於辣招
近日不少樓市新聞都是關於銀主盤、業主蝕讓個案增加、新盤減價增優惠、樓價及成交持續偏軟及惡化，以致不少地產業內人士呼籲政府從速撤銷或放寬已失效的「辣招」，到底樓市是否生病了？
參考由香港政府差餉物業估價署所提供的香港物業售價指數圖，自從2009年美國量化寬鬆，港息趨零，住宅指數由約一百點，寫字樓及商舖由約一百五十點，經過十年後在2018年一同番了兩番，一百變四百、一百五十變六百；之後寫字樓及商舖指已有相當幅度回調，但住宅指數至執筆時仍祇跌了不足一成（見附圖）。
特首李家超將於本周三公布施政報告中的土地及房屋政策，相信是各位市民都非常關注的議題之一，近日有報導指出港府正考慮放寛買家印花稅BSD (Buyer Stamp Duty)即非本地居民支付15%印花稅，政府徵收買家印花稅的原意是為抑遏非本地買家及公司名義購買住宅物業，優先照顧香港永久居民的置業需求。筆者認為政府現時不需要太衝動作出大刀闊斧的政策調整，樓市調控措施可作輔助作用而不是托市，並不能改變對樓市整體方向上的趨勢，只能減低市況的波動性而已。適當調整買家印花稅的確可以增加本地競爭力，吸引非本地人才來港置業，亦是無可厚非的事實。
市場上有不少聲音建議政府應撤銷額外印花稅SSD(Special Stamp Duty)此政策原意是針對買入住宅物業，並於短期內轉售的投資者，目的是為住宅市場降溫。而筆者認為撤銷額外印花稅是不可取的處理方法，因為不少買家或投資者在最近兩三年內入市，相信不輕易沽出以避免付稅，但若放寬此政策，短期內或會沽盤湧現導致樓價出現另一個極端，俗稱「跌過龍」，影響正常的調整。
正所謂「水能載舟 亦能覆舟」，既然低息能令資產價格上升，反之亦然，這是一個常態，並非有病。地產新聞最近看似烏雲蓋頂，只是業內人士並未有心理準備，一時接受不了。倘若大家能於去年已細閱我們極馬網站的「虎年樓市預測」，相信現時也不會驚惶失措！
一周樓市新聞精華（編審：華華／撰稿：尤雅）
1. 究竟會否減辣？
特首李家超將下周三公布施政報告中的土地及房屋政策，彭博報導港府考慮放寛非本地居民支付15%印花稅。而仲量聯行較早前提出撤回買家印花稅(BSD)及需要調整額外印花稅(SSD)，該公司認為BSD不合時宜，政府撤辣可以吸引更多人才來港置業，改善人才流失既問題，令到市場回復自由運作。
2. 銀主盤直逼金融海嘯
最近有地產代理指出現時全港銀主盤存量已達209伙，不但是13年來首度升破200伙大關外，更直逼2008年金融海嘯達316伙的水平，該行更預計明年銀主盤會增加至400個。
3. 蝕讓潮湧現
有地產代理表示最近很多業主蝕讓離場，第三季蝕讓個案達到418宗，反映股市下滑及業主移民急走，睇返今年恆生指數亦由今年初到宜家跌咗6500點(約28%)。統計署8月中公布最近一年內離港人數達11萬，係自1997年有紀錄以黎最高。預計蝕讓潮愈趨嚴重，匯璽四房單位有業主蝕讓過千萬，可見樓市蝕讓情況愈來愈嚴重。
4. 邊個戶型減得最狠？
高力最近發布既《2022第三季房地產市場報告》提到7月到9月份有2800幾宗二手交易，賣家已經開始降低叫價，以面積400呎小型單位最為明顯，折讓超過5-20%。最近鰂魚涌南豐新邨391呎兩房單位有業主累減180萬售出該物業。
5. 新盤增優惠
恒地旗下樓盤旺角利奧坊‧凱岸新增3個付款辦法，若買家選擇其中「優越720」付款方法可享受售價7%既折扣，比起原先360天即供付款方法多2%折扣。「優越720」付款方法，買家只需於簽署臨時買賣合約後5天至380天支付合共10%樓價，餘下90%樓價可於簽署臨時買賣合約後720天內(約2年)支付。
華華：香港資深新聞從業員，專注地產資訊三十多年，多次獲得專業新聞大奬，經驗豐富。
資料來源：綜合報章報導
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